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《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的理解和适用
作者:佚名    业务来源:转载    点击数:2141    更新时间:2010-11-30
《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的理解和适用
杨立新  中国人民大学法学院  教授
关键词: 房屋租赁;合同纠纷;司法解释;适用;理解
内容提要: 《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》,比较2009年颁发的三部司法解释,比较简单的是物业服务合同司法解释,建筑物区分所有权司法解释更多是补充《物权法》规定的不足,大部分也是具体规定,而城镇房屋租赁合同司法解释则很复杂,内容很多,涉及很多理论上的争论、实践中没有定论的问题,内容丰富,法理蕴含深刻,只在个别细节上还有值得斟酌的问题,作为起草三部司法解释的积极参与者,更欣赏这个司法解释。
  
    《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》,通常叫做城镇房屋租赁合同司法解释(以下简称司法解释),最高人民法院审判委员会于 2009年6月22日讨论通过,7月30日公布,9月1日实施。城镇房屋租赁问题不是物权法而是合同法的问题,但是由于与商品房有关,所以又通常把它叫做商品房的司法解释,与物权法有一定关系,也可以将其作为《物权法》的司法解释。
    关于商品房和土地权属问题,到目前为止,最高人民法院一共颁布了五个司法解释,即建筑物区分所有权司法解释、物业服务合同司法解释、城镇房屋租赁合同司法解释、商品房买卖合同司法解释和关于土地使用权纠纷司法解释。这五个司法解释合到一起,关于商品房以及相关的土地权属问题的法律适用规则基本上完备,形成了一个比较完整的体系,在开发土地、建设商品房,商品房买卖问题,怎么行使所有权,如何进行管理使用,怎么去租赁,都有较为完善的规则。
    在2009年颁发的三部司法解释,比较简单的是物业服务合同司法解释,解决的是合同范围、合同效力、违约责任和合同权利义务终止等问题。建筑物区分所有权司法解释更多的是补充《物权法》规定的不足,大部分也是具体规定。而城镇房屋租赁合同司法解释则很复杂,内容很多,涉及很多理论上争论、实践中没有定论的问题,内容丰富,法理蕴含深刻,只在个别细节上还有值得斟酌的问题。我作为起草三部司法解释的积极参与者,更欣赏这个司法解释。
    这部司法解释共讲了七个问题。
 
    一、关于城镇房屋租赁合同的效力问题
    司法解释在城镇房屋租赁合同的效力问题上,主要从以下四个方面加以规定:
    (一)城镇房屋租赁合同的概念如何界定
    司法解释没有从正面给城镇房屋租赁合同做概念界定,但是说到了这个意思,即司法解释第一条规定,本解释所称的城镇房屋,是指按照《中华人民共和国城乡规划法》的规定,属于城市规划区、镇规划区范围内的房屋。这是界定什么是城镇房屋。然后规定,当事人约定出租人将上述房屋交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同纠纷案件适用本解释。这表面上是说这个司法解释的适用范围,但是实际讲的是城镇房屋租赁合同的概念,即:当事人约定出租人将城镇房屋交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同,就是城镇房屋租赁合同。
    司法解释规定的是城镇房屋租赁合同,具体讲了城和镇的房屋,但后边又附加了一个说明,如果乡和村里的房屋进行租赁,法律没有特别规定的,也可以参照本司法解释的规定。这等于说,这个司法解释可以包含全部的房屋租赁,原则上都适用同样的规则,只是乡和村的房屋租赁如果有特别规定的,按照特别规定。可以认为,城镇房屋租赁合同差不多相当于房屋租赁合同,不过以城镇房屋租赁合同为主罢了。
    租赁物为城和镇的规划区的房屋,是成立城镇房屋租赁合同的条件。限制性条件是承租人依照国家福利政策承租的公有住房、廉租住房和经济实用房因租赁产生的纠纷案件,不适用本解释,即这些房屋的租赁不按照城镇房屋租赁合同来处理。此外,限价房也应当在限制之列,因为限价房比经济实用房的条件稍微再高一点,但政策是一样的,都是政府给城镇住房极端困难户的优惠,因此价格很低,原因是这些房屋土地使用权是划拨的,而不是有偿出让。目前,公有住房、廉租住房和经济实用房以及限价房出租的情况比较普遍,引起社会强烈反映,政府部门也在干预{1]。有人分析,一种情况是买这种限价房和经济实用房的业主原本可能就不是住房困难户,是钻空子买房;另一种情况是住房确有困难,现在有了房子租出去,可以拿一些租金维持生活。
    是不是对所有的经济实用房和限价房出租的一律要进行干预,确认其无效?我的意见是未必如此。公有住房和廉租住房除外,在限价房或者经济实用房的买卖合同中都有约定,经过一定时间,只要补交土地出让金后,业主就可以转让。既然转让都可以,为什么不可以租呢?因此,不宜说这种租赁一律无效。按照司法解释的规定,它是一个无效的租赁合同,是一个事实的租赁合同关系。但如果业主出租上述房屋已经补交了土地出让金的,则应当认为有效。
    (二)关于城镇房屋租赁合同效力的三种特殊情况
    司法解释还规定了三种租赁合同效力的特殊情况:
    第一,司法解释第二条规定,出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋,订立的租赁合同一律无效。这是说建房没有规划批准,或者没按照规划批准去建的,这样的房屋出租是没有效力的。但是司法解释也给了一个弹性,即如果发生这种情况,在一审法庭辩论终结前,已经取得的工程规划许可证,或者经过有批准权的行政机关批准建设的,这个合同也认为是有效的。
    第二,司法解释第三条规定,出租人以其未经批准或未按照批准的内容建设的临时建筑订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前,经有审批权的行政机关批准了,就可以认定为有效。
    第三,当事人约定的租赁期限超过临时建筑使用期间,例如临时建筑是经过批准的,可以使用十年,但是租赁合同的期限已经超出这个期限了,那么超出部分无效。但如果在一审辩论终结之前,经过批准延长的,租赁期限只要在延长期限内的,都是有效的。
    (三)关于城镇房屋租赁合同登记备案的效力问题
    房屋租赁合同的登记备案到底具有什么样的效力,在司法实践中一直不明确。按照现在的规定,城镇房屋租赁合同签订之后一定要登记备案。那么,这个登记备案究竟起到什么作用,并不清楚。司法解释对此做了规定,说得比较巧妙,一方面它没有去公开评论说登记备案到底是什么,但事实上确认也就是个登记备案,不是房屋租赁合同必须经过登记备案才生效,不是生效条件。司法解释规定了两个方面的规则:
    首先,第四条第一款规定,当事人仅以房屋租赁合同未办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,人民法院不予支持。这就明确了登记备案的性质不是生效的要件,没有备案不发生不生效的后果。实事求是地说,备案就是“备”一下而已,合同订立了,把合同放到政府一“备”,就行了。比较巧妙的是,司法解释并没有说它不是生效要件,而是说以房屋租赁合同没办理登记备案手续为由请求确认合同无效的,法院不予支持。
    其次,如果当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的,它当然是一个生效条件,这是附生效条件的合同。房屋租赁合同中的登记备案不是生效要件,但当事人把它约定成一个生效要件,当然可以。但这个生效要件不是绝对的,司法解释规定,“但当事人一方已经履行合同主要义务,对方接受的除外”。双方当事人尽管约定了登记备案是生效要件,但没有登记备案,房子已经交付承租人使用,交租金出租人也接受了,租赁合同已经在事实上履行了,当然生效,原来约定的备案生效的约定被实际履行行为所否定。这就像房屋租赁期限已满,承租人继续交房租,出租人继续收房租,就认为成立了新的租赁合同,从过去有期限的租赁合同变成了未约定期限的租赁合同。在这种情况下,一方当事人主张因没有备案而合同没有生效,为无理由,法院不支持这样的请求。
 
    二、关于城镇房屋租赁合同无效及其责任问题
    司法解释关于城镇房屋租赁合同无效及责任的规定内容较多,主要问题是:
    (一)租赁合同无效可以要求支付房屋使用费
    司法解释第五条规定,房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋使用费的,人民法院应当支持。这里说的是,房屋租赁合同无效已经确认了,承租人一方要腾房,这没有问题,但承租人已经使用了这么长时间的房子,难道腾房就完了,就算恢复原状了吗 [1]?司法解释规定,尽管合同是无效的,但是使用了租赁房屋,不要求交租金,但要交房屋使用费。司法解释这样规定,是出于对出租人占有利益的保护,对租赁合同无效采用的是折价补偿的方式{2],是公平的、合理的。合同无效的法律后果,是双方返还依据无效合同而取得的对方的财产,合同法没有规定要给予使用费。但承租人住出租人的房子,如果不交使用费,就不公平。
    房屋使用费用按什么标准来算,司法解释规定,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋使用费的,法院一般应予支持。那就是说,房屋使用费的标准相当于租金的标准。这样做的原因,在于避免不必要的评估对当事人增加负担,因而为之{3]。对此,我的想法是,完全按照租金的标准计算房屋使用费有一定的问题,因为毕竟是一个无效合同,房屋使用费可以适当低于租金标准,最高也不应超过约定的租金。这就体现了合同是无效的,无效的房屋租赁合同和生效的房屋租赁合同后果应当有所区别。如果按照我的这个想法办,效果可能会更好。这就像保证合同,保证合同无效,保证人也要承担责任,只是根据过错程度来承担责任,而不是按照约定承担保证责任。
    (二)房屋租赁合同无效的赔偿损失责任
    房屋租赁合同因合同无效而请求赔偿损失的,司法解释规定,按照《合同法》的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定来处理。这就明确了房屋租赁合同无效时请求赔偿损失,法院应该支持的三种损失:
    1.承租人经出租人同意装饰装修,但租赁合同无效的,如果没有构成附和的装饰装修物由承租人拆除造成的损失。比方说,承租人租了房子,租赁合同无效,出租人当时是同意装饰装修,但装饰装修物没有构成附和,也就是没有与租赁房屋构成一体不可拆除,是可以拆除的,那么拆除就是一种损失,应当赔偿。如果已经构成附和,已经与租赁房屋这种不动产构成一体,无法拆除或者拆除必然影响不动产价值的,出租人不同意利用,还得拆除。这个拆除造成的损失也是一种损失,必须赔偿。
    2.承租人没有经过出租人同意装饰装修,或者扩建发生的费用,由于没有经过出租人的同意,这个损失也是损失,是给出租人造成的损失,应当予以赔偿。
    3.承租人经过出租人同意扩建,租赁合同无效或者有效而终止履行,双方当事人对扩建费用没有办理合法建设手续的,当事人双方对扩建费用没有约定,未办理合法建设手续的,扩建造价费用造成的损失,也是损失,应当赔偿。经过约定,原来也经过批准的,就按照约定处理。
    这三种损失怎么赔偿,司法解释做了原则性规定,即按照过错程度确定赔偿责任,该谁的过错谁就承担,谁的过错比例大就多承担,谁的过错比例小就少承担,按照过错原则承担责任。一方过错一方承担,双方过错双方承担,按照过错的比例来承担。
    (三)房屋双重租赁的效力问题
    司法解释第六条规定,出租人就同一房屋订立两份以上的租赁合同,在合同均有效的情况下,承租人主张履行合同的,人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人:第一顺序,是已经合法占有租赁房屋的;第二顺序,是已经办理登记备案手续的;第三顺序,是合同生效在先的。然后规定,不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的,依照《中华人民共和国合同法》的规定处理。这是关于双重租赁的完整规则。
    在合同领域中,涉及双重关系的主要有两种,一种是双重租赁,还有一种是双重买卖。双重也可以是多重,三个以上的重合的关系是多重。在现实中,经常会用“一女二嫁”来表示这个意思,当然,《婚姻法》规定一夫一妻制、婚姻自主,当然由该“女”自己决定嫁给谁。双重租赁、双重买卖与一女二嫁是一样的道理。一个东西,既要卖给甲,又要卖给乙,当然只能卖给一个人。只有一间房,既要租给甲,又要租给乙,也只能租给一个人。
    双重买卖的规则,出卖人与先手买受人和后手买受人订立了两个买卖合同,即前手合同和后手合同,前手合同和后手合同到底要履行哪一个,要遵循两个原则:第一,是契约自由原则。履行前手合同还是后手合同,由出卖人的意志决定,可以卖给甲,也可以卖给乙,只能卖给其中一个人。第二,是债权平等原则,先手合同的买受人不能主张其有优先权,应当按照债权平等原则,每一个债权都是平等的,只能由出卖人决定卖给哪一方{4]。
    对于后一种原则,很多人不同意,认为一定要有先有后,先者优先。但是,债权法的规则和物权法的规则是不一样的,债权法的规则是债权平等,不管先后;物权法的规则是不平等的,应当是先设立的物权优先,在一个建筑物上先后设立了两个物权,是完全可以的,在行使物权时,设立在先的物权优先行使,这就是物权优先原则{5]。既然如此,在双重买卖的两个买受人中,没有理由主张谁优先。双重买卖的后果是,尽管出卖人有权利决定卖给前手买受人或者后手买受人,但只能履行一个合同,那么,对另外一个合同的买受人则必须承担违约责任,要赔偿损失。双重买卖的违约责任,出卖人是没有办法逃避的。
    租赁合同大体如此,构成双重租赁,也应该实行这样的规则,即:第一,契约自由,第二,债权平等。但是,在租赁合同当中有一些特殊的情况,尽管两个租赁合同的效力是平等的,但由于存在特殊情况,而使某一个合同具有了优先权。司法解释规定双重租赁,有三个顺序要遵守,顺位在先的优先:第一,已经合法占有租赁房屋的。两个租赁合同订立以后,有一个承租人已经占有租赁房屋,基于占有,或者说基于已经履行的合同,具有优先权,因为后手合同已经无法履行了。所以,已经占有房屋的承租人的合同优先,确认合同效力。第二,已经办理登记备案手续的。双方谁都没有对租赁房屋占有,但有一方的合同先登记备案,备案的合同优先,确认其效力。第三,是合同生效在先。对此,我有不同意见,理由是,两个承租人的债权平等,没有在先在后的问题。司法解释认为生效在先而效力优先,就要履行前手合同,违反债权平等原则。不过,司法解释已经这样规定了,在司法实践中可以先执行,总结经验教训,以后还可以研究解决。
    不论出现上述哪一种情况,对于没有履行的那个合同的承租人,出租人都要承担违约责任,赔偿违约行为造成的损失,或者赔偿违约金,或者定金不退。
    (四)出租人的法定解除权
    房屋租赁合同在履行过程中,出租人在什么情况下享有租赁合同的解除权,司法解释第七条做了规定,即:“承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建,在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状,出租人请求解除合同并要求赔偿损失的,人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。”
    按照这个规定,出租人的解除权的产生条件是擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建,出租人要求合理期限内仍不予恢复原状。符合这个要求,就构成承租人的根本违约,出租人就享有解除权。出租人主张解除合同,法院应该支持。
    (五)承租人的法定解除权
    司法解释第八条规定:“因下列情形之一,导致租赁房屋无法使用,承租人请求解除合同的,人民法院应予支持:(一)租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的;(二)租赁房屋权属有争议的;(三)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”按照这一规定,承租人产生法定解除权的条件是:第一,在租赁过程中,司法机关或者行政机关依法查封了租赁房屋,承租人无法使用,承租人可以请求解除。第二,租赁房屋出现了权属争议,租赁房屋到底是谁的都不知道,承租人当然可以要求解除合同。第三,不符合《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国消防法》等法律、行政法规关于房屋使用条件的强制性规定,只要有其中一个违反就行了。在上述三种情况下,租赁房屋没有适住条件,承租人享有解除权,可以要求法院解除租赁合同。
 
    三、房屋租赁期间的添附问题
    司法解释规定的第三个问题,是房屋租赁期间的添附问题。添附是所有权取得方式之一,具体内容有三种:第一是附和,第二是加工,第三是混合。这三种情况都是发生所有权的原因,但《物权法》在所有权取得的原因中对此没有规定,但在现实生活中普遍存在,特别是在房屋租赁合同中更普遍。在司法实践中究竟应该怎样处理,必须作出规定。司法解释对此做了比较好的规定,能够比较妥善地处理房屋租赁的添附纠纷。
    (一)处理房屋租赁期间添附问题的三个原则
    在处理城镇房屋租赁合同中的添附问题时,应该遵守三个规则:
    第一,承租人对租赁房屋添附的主要形式是装修、装饰、改建、扩建,是承租人将自己的动产添附在出租人的不动产上使其增值,承租人的不动产添附在出租人的不动产上,变成出租人的不动产权利。这种添附的性质是附和,是动产附和于不动产,是承租人把自己的动产即建筑材料附和在出租人的不动产之上。
    第二,房屋租赁期间原则上承租人不得对租赁房屋进行添附。简言之,在租赁期间,承租人能不添附就不要添附,能不装修就别装修,能不改建就别改建,应当保持租赁房屋原状。这是一个基本原则,但有例外。
    第三,承租人要求添附须经出租人同意。出租人同意承租人添附,是就添附双方达成合意,当然不违反前一项原则。未经出租人同意进行添附,就是违约。双方约定可以添附的,应当确认合意的效力,按照合意约定的规则处理。
    (二)处理房屋租赁期间添附的具体规则
    在具体规则上,司法解释规定了七种情况:
    1.出租人同意添附租赁合同无效的
    司法解释第九条规定,承租人经出租人同意装饰装修,但租赁合同无效,添附部分的处理分为两种情形:第一,未形成附合的装饰装修物,如果出租人同意利用,可折价归出租人所有;出租人不同意利用的,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。第二,已形成附合的装饰装修物,如果出租人同意利用,可折价归出租人所有;不同意利用的,由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
    2.出租人同意添附租赁期间届满或者解除但未形成添附的
    司法解释第十条规定的是出租人同意添附租赁期间届满或者解除但未形成添附的规则。承租人经出租人同意进行装饰装修,在租赁期间届满或者合同解除时,对未形成附合的装饰装修物,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。如果当事人另有约定,则应当按照约定处理。
    3.出租人同意添附在租赁期间合同解除但形成添附的
    租赁双方当事人经合意进行添附,承租人的添附当然没有问题。对于装饰装修构成添附,在租赁期间合同解除时,当事人对解除后的装饰装修费用负担又没有约定的,处理比较棘手。司法解释根据究竟是谁在违约的因素确定处理规则。
    第一,由于出租人违约导致合同解除的,承租人要求出租人赔偿剩余租赁期间添附残值的,法院应予支持。因为出租人违约,在合同履行期间被承租人解除,承租人添附的价值并没有使用完,原因在于出租人,因此,出租人应当赔偿承租人添附的残值。
    第二,由于承租人违约导致合同解除的,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期间的添附残值的,法院当然不能支持其请求,因为是承租人违约而导致合同解除。这是由于自己的过错造成的损失,承租人无权请求赔偿。但存在三个问题:一是出租人继续使用该残值的,好像出租人占了好处,这并不是不当得利,因为是由承租人过错所致。二是出租人不利用添附残值,需要拆除,承租人还应支出费用。三是如果双方协商,对于添附的残值出租人愿意适当补偿,未尝不可。
    第三,由于当事人双方违约导致合同解除的,对于剩余租赁期间内添附的残值,由出租人和承租人各自承担相应的责任。处理的方法,要看过错的大小,按照过错程度承担相应责任。
    第四,因不可归责于当事人双方的原因导致合同解除的,剩余租赁期间内添附的残值应该由当事人按照公平责任原则分担,每个人适当分担,但法律另有规定的,按照规定处理。
    4.出租人同意添附租赁期满承租人请求出租人补偿装饰装修费用的
    承租人经出租人同意装修装饰,在合同履行期满时,承租人请求出租人补偿装修装饰费用的,法院对此请求不予支持。其理由在于,双方当事人装饰装修都是经过合意的,按照一般情形而言,应当推定承租人的装饰装修价值在合同履行期满时使用完毕,租赁期间与装饰装修的费用应该相一致,承租人作为一个理性人应该有这个预期。在租赁合同期满,承租人要求补偿添附的费用的,当然不应支持。但是,如果双方当事人原来就约定在合同履行期满后还给承租人一定补偿的,当然没有问题,可以按照约定办。
    5.推定出租人同意添附
    推定出租人同意添附,是出租人明知道承租人对租赁房屋进行装饰装修,但没有明确表示异议,法官依此推定出租人同意承租人装饰装修。出租人知道而没有去制止,没有反对,那么就推定其同意。如果出租人请求承租人恢复原状、赔偿损失的,法院也不予支持。出租人“明知”的证明,应当由承租人举证。
    6.未经出租人同意承租人进行添附的
    承租人没有经过出租人同意进行装饰装修或者扩建发生的费用,由于没有经过出租人同意,当然应当由承租人自己负担,理由是承租人违反了不得添附的原则。而出租人请求承租人给恢复原状或者赔偿损失的,应当予以支持。
    7.租赁期间承租人进行扩建的
    承租人承租后对租赁房屋进行扩建,是更大的添附,必须经过出租人同意。如果合同无效,或者有效后被终止,双方当事人对扩建费用没有约定的,按照两种情况来办理:第一,扩建已经办理了合法的建设手续,扩建部分的权属归属于出租人,享有所有权,扩建造价费用由出租人承担。第二,没有经过办理合法建设手续的,扩建造价费用由当事人双方按照过错分担。
 
    四、关于租赁房屋转租问题
    转租,是出租人将租赁房屋租给承租人,承租人又把承租房屋租给次承租人的租赁法律关系{7]。前一个租赁关系叫做本租,形成转租,本租必须成立且有效。后一个租赁关系叫转租。如果承租人将租赁房屋完全转租给第三人,自己退出租赁关系,不再做承租人,是第三人和出租人建立租赁关系,就不是转租,而是房屋租赁合同的债权债务概括转移{8]。而转租是本租的承租人把租赁的房屋再租给次承租人,转租中的出租人原本是承租人,却变成了出租人,即俗称的“二房东”,即本来的房客变成了二房东。
    司法解释对于转租规定了六个问题:
    (一)转租须经出租人同意
    承租期间,承租人在原则上不可以转租。承租人想把租赁房屋转租出去,必须经过出租人同意,没有经过出租人同意转租的,叫不合法转租或者违法转租 {9],为无效。对此,《合同法》第二百二十四条规定:“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。”“承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。”
    (二)转租期限应当在本租剩余期限之内
    司法解释第十五条还规定,转租合同约定的租赁期限应当在承租人的剩余租赁期限内,超出承租人剩余租赁期限的转租期间无效。司法解释规定“但出租人与承租人另有约定的除外”,是说如果出租人与承租人另有约定,在剩余的租赁期限之外的转租也是有效的,可以按照约定确定转租有效。不过,这实际上等于本租又约定了新的租赁期间,这样理解更为合适。
    因此,可以确定转租合同有效的基本条件,一是出租人同意,二是在剩余租赁期间。
    (三)出租人的异议权和同意转租的推定
    出租人知道承租人转租而不反对的,司法解释规定了两个规则:第一,出租人知道承租人转租的事实,承租人构成擅自转租,司法解释规定了六个月的异议期限,在六个月内,出租人发现转租的事实,可以提出异议。该异议权是形成权,一经提出异议,转租就无效。六个月期限是除斥期间,为不变期间。第二,超出六个月异议期,出租人没有提出异议的,推定出租人同意转租,转租合同有效,出租人应当认可承租人和次承租人之间的转租合同的效力。
    (四)次承租人可以参加本租发生的诉讼
    转租合同的第三人即次承租人,在本租当事人之间发生争议时,可以参加。因为本租双方当事人发生纠纷提起诉讼时,或者争议合同效力,或者争议租金,其后果可能影响到次承租人的利益,因此,次承租人有权要求参加诉讼。在参加诉讼时,次承租人的身份是无独立请求权的第三人,没有独立的请求权。次承租人以无独立请求权的第三人要求参加本租双方当事人争议的诉讼,法院不应该拒绝。
    值得研究的是,司法解释把这个规则写在第十六条,即“出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持”的规定之后,那么,这个规则仅仅是对此而言,还是对所有的转租的诉讼都适用?按照条文的逻辑,这个规则应当仅仅适用于异议权和推定同意转租的诉讼中,但事实上在其他方面也会出现本租诉讼关乎次承租人利益的问题,因此,次承租人以无独立请求权的第三人参加诉讼的,法院应当支持。
    (五)承租人拖欠租金次承租人的抗辩权
    承租人拖欠租金,属于根本违约,出租人起诉要求解除合同,涉及次承租人的转租合同利益。对此,次承租人可以代承租人缴纳拖欠的租金和违约金,可以作为抗辩理由进行抗辩,主张不得解除合同。这是一个合理的抗辩。次承租人享有解除合同的抗辩权。对此,出租人不能解除租赁合同。
    至于次承租人交纳的租金和违约金,是替承租人交的,因此,超出次承租人应付的租金数额,可以抵作转租的租金,或者向承租人追偿。
    (六)次承租人腾房的义务和逾期使用费支付义务
    房屋租赁合同解除以后,因为有转租合同存在,出租人在次承租人还在占有这个房子的时候,有权要求次承租人腾房,理由是本租合同已经解除,转租合同当然不复存在,次承租人负有腾房义务。如果次承租人在解除合同之后,对租赁房屋仍然占有一段时间的,对逾期腾房的房屋使用费负有支付义务。
    本租合同的当事人是出租人和承租人,而转租合同的当事人是承租人和次承租人之间的合同,按照合同相对性原则,似乎出租人在只能要求承租人承担义务,无权请求次承租人负担义务。但由于租赁合同已经解除,次承租人占有租赁房屋已经没有法律上的原因,出租人可以直接针对次承租人,请求腾房,支付逾期使用费用。
 
    五、城镇房屋租赁合同的效力延伸
    城镇房屋租赁合同的效力延伸有与继承相似,但不是继承。继承是一个人死亡后,他的财产由其继承人继承,继承人取得遗产的所有权。在房屋租赁合同中,转移的不是物权,而是租赁权。这就是当代民法物权债权化和债权物权化的问题。债权物权化的典型,就是租赁合同产生的租赁权,房屋租赁合同的这些问题,其实都是租赁权,租赁房屋本来是出租人的,但承租人根据租赁合同的债权而取得租赁权,可以使用、收益,还可以转租。这个租赁权就是物权化的债权。有的国家的法律承认租赁权是物权,但大多数国家还是仅把它作为一个物权化的债权对待。既然租赁权不是财产权,就没有继承问题,当承租人是自然人并且去世后,合同的租赁期还没有完成,《合同法》第二百三十四条明确规定,与承租人生前共同居住人可以按照原租赁合同租赁该房屋。这就是租赁合同效力延伸问题。司法解释参照这一规定,第十九条规定了另外两个效力延伸的规则:
    第一,个人租赁房屋如果是给个体工商户的家庭使用,不是自己使用,承租人在租赁期间死亡或者失踪的,其他家庭成员作为个体工商户的经营者,有权主张继续租赁合同的效力,一直用到合同约定的租赁期满。按照合同相对性原则,出租人、承租人是当事人,承租人死了,合同就应该消灭。但是由于租赁权具有物权化的效力,由于承租人是个体工商户,这时就准许个体工商户家庭的其他成员把合同的效力延伸到合同约定的租赁期结束后再消灭。这就是效力延伸的问题。
    第二,个人租赁房屋从事合伙经营,即合伙人个人租赁房屋给合伙使用,不是自己使用,承租人死亡或者失踪,其他合伙人说想把合同继续延续到租赁期满,也是可以的,其他合伙人有这个权利。
    这两个规则,即使出租人不同意,个体工商户和其他合伙人也有权要求合同履行到租赁期限完成为止。这是强制性的规定。本来,民事法律关系主体消灭而消灭 {10],合同当事人一方死亡的,合同消灭,但在租赁中,由于租赁权带有一定的物权性质,所以它的效力可以延伸到合同期限届满。
 
    六、买卖不破租赁原则的适用
    买卖不破租赁原则是应当遵守的,在城镇房屋租赁合同中同样如此。出租人和承租人订立了租赁合同,在租赁期间,出租人出卖租赁房屋,是可以的,第三人作为买受人可以买到该房的所有权,但在这个租赁房屋上存在的租赁关系不能消灭,必须承认该租赁关系,不能打破现存的租赁关系。受让人与承租人产生新的租赁关系,构成债的转移{11],承租人向新的出租人交纳房租,继续履行租赁合同。买卖不破租赁规则设立的目的,是保护承租人的租赁权。通常认为,在一个租赁关系中,承租人是弱者,因此要给承租人更多的保障,因此,即使出租人把房子卖了,租赁关系仍然存在,买受人不可以破坏这个合同租赁关系。
    司法解释第二十条规定:“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外:(一)房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”这里规定的规则是:
    第一,承认买卖不破租赁规则,“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持”。这就是买卖不破租赁的原则。
    第二,规定买卖不破租赁的两个例外:一是租赁房屋在出租前已设立抵押权,抵押权人实现抵押权,买卖不破租赁原则不能对抗抵押权的实现,抵押权人实现抵押权,可以买到租赁房屋的所有权,并且实际占有,解除原来的租赁关系。二是房屋在出租前已被人民法院依法查封的,也不受买卖不破租赁规则的影响。
    第三,如果双方当事人另有约定,如果出租人和承租人在租赁合同订立时就约定不受买卖不破租赁原则约束的,即约定只要卖房就解除租赁合同的,那等于约定了一个附解除条件的合同,当然不受买卖不破租赁原则的约束。
 
    七、承租人优先购买权问题
    关于承租人优先购买权,是司法解释重点规定的一个问题,写得很好,作为重点问题研究。
    民法上的优先购买权,一是共有人的优先购买权,一是承租人的优先购买权,三是股东优先购买权,四是合伙人优先购买权等{12]。共有人之一出卖其共有份额,其他共有人有优先购买权。股东出让股权,其他股东享有优先购买权,是一个道理。出租人要出卖租赁房屋,承租人享有优先购买权。这两个优先购买权设置的目的不同:共有人优先购买权的目的是尽量保持共有的状态,保持共有人之间的关系和谐。在同等条件下,共有人有优先购买权,能够继续维持共有的关系,承租人优先购买权的目的是对承租人的照顾,除此之外没有它意。比较而言,两种优先购买权的立法目的不同,共有人优先购买权的目的比承租人优先购买权的目的更重要,必要性更强。
    在司法实践中,承租人优先购买权的适用比较混乱,缺乏准确的规则。例如,出租人没有尊重承租人的优先购买权,承租人主张侵害了其优先购买权,有的法院保障承租人的优先购买权,判决出租人和第三人的买卖合同无效;有的法院判决继续买卖,承租人有优先购买权,有的法院甚至直接判决争议房屋的所有权归属于承租人。
    司法解释在承租人优先购买权问题上做了统一的规定,可以归纳为五个规则:
    (一)承租人优先购买权的性质是债权
    司法解释规定承租人优先购买权,确认这种优先购买权与基于共有的优先购买权不同,效力有所差别,共有人的优先购买权优先于承租人优先购买权。至于承租人的优先购买权为什么效力低于共有人优先购买权,司法解释认为承租人的优先购买权是法定优先缔约权,系债权,不具有对抗第三人的效力{13]。
    (二)侵害承租人优先购买权的救济方式为赔偿损失
    正因为承租人优先购买权的性质是债权,是优先缔约权,而不是物权性质的权利,因此,司法解释规定,出租人违反义务,侵害优先购买权的救济方式损害赔偿,而不是必须保障承租人优先购买。这个规定与以往的理解是不同的 [2]。我认为,这个做法大体可行,是有道理的,就是因为承租人的优先购买权的效力较弱,与共有人的优先购买权效力不同的结果。因此,不能再适用对侵害优先购买权的采取宣告买卖合同无效的做法了。
    怎样确定侵害承租人的优先购买权,解释确定“出租人出卖租赁房屋在合理期限内没有通知承租人”,就构成侵害优先购买权。
    这个规定有一个问题值得斟酌,就是有可能使出租人在出卖出租房屋的时候,都不通知承租人,最后了不起就是赔偿损失而已。其后果,可能会使承租人的有效购买权成为一句空话。
    (三)对以协议折价变卖方式实现抵押权的租赁房屋承租人享有优先购买权
    司法解释第二十二条规定:“出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务,应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的,人民法院应予支持。”在对租赁房屋以协议折价、变卖方式实现抵押权时,出租人应当在合理期限内通知承租人,承租人主张优先购买权的,在同等条件下,可以优先购买,保障承租人的优先购买权。其条件是,租赁房屋原来是设置了抵押权的,出租人要把该房实现抵押权,是用协议折价和变卖的方式,才可以主张承租人优先购买权。这个规定还要和第二十条规定的实现抵押权不受买卖不破租赁原则限制联系起来。以租赁房屋实现抵押权不受买卖不破租赁的约束,承租人不可以主张继续保持租赁合同的效力,但在这里对承租人用优先购买权的方法来保护。
    但是,应当注意,如果是用拍卖的方式实现抵押权的,不在此限。
    (四)以拍卖方式出卖租赁房屋对承租人的保护
    司法解释对以拍卖方式对租赁房屋实现抵押权的,专门作出规定,即第二十三条:“出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋,应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的,人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。”按照这一规定,以拍卖方式出卖租赁房屋,不论是抵押权人为了实现抵押权而出卖,还是出租人自己出卖,只要是拍卖,对承租人优先购买权的保护,就统一适用这样的方法,即出租人以拍卖的方式出卖租赁房屋的,出租人和拍卖行都有义务在拍卖五日前通知承租人,如果承租人不参加拍卖的,就视为放弃优先购买权。这样规定是完全对的。
    在司法解释的草案中,还规定了这样的内容:在拍卖过程中,有最高应价时,承租人当场表示高价购买的,依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条关于“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利”的规定处理,保障出租人的优先购买权。侵害优先购买权的,应当予以损害赔偿。这样的规定是不正确的,司法解释将这些内容删掉,是完全正确的。
    (五)对抗承租人优先购买权的法定事由
    司法解释第二十四条规定:“具有下列情形之一,承租人主张优先购买房屋的,人民法院不予支持:(一)房屋共有人行使优先购买权的;(二)出租人将房屋出卖给近亲属,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;(三)出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的;(四)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。”这是规定了四种对抗承租人优先购买权的法定事由。
    1.房屋共有人行使优先购买权
    共有人优先购买权优先于承租人优先购买权,这是基于物权优先于债权的规则确定的原则。因为共有人优先购买权是基于物权所生的优先权,而承租人优先购买权是基于债权而生,物权优先于债权,自然得出这个结论。这在理论上叫做优先购买权的竞合或者竞存,基于物权产生的优先购买权优先基于债权产生的优先购买权。
    2.房屋卖给出租人的近亲属
    出租人如果将租赁房屋出卖给其近亲属,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的,基于近亲属的亲情关系,承租人不得主张优先购买权。这就是说,出租人的近亲属也享有优先购买权,并且这个优先购买权比承租人优先购买权更优先,可以对抗承租人的优先购买权。值得研究的是,这种基于亲属关系发生的优先购买权,是不是一个新的优先购买权,产生这种优先购买权的法律基础是什么?
    3.承租人放弃优先购买权
    出租人出卖租赁房屋,对承租人已经履行告知义务,如果承租人在15日内没有明确表示愿意购买的,就视为放弃优先购买权,对此,当然不得再主张优先购买权。15日是个不变期限,承租人主张优先购买权必须在15日内表示态度,没有明确表示的,就视为放弃权利。
    4.第三人善意取得租赁房屋所有权
    如果购买租赁房屋的第三人是出于善意,并且已经办理了登记手续,就构成善意取得。第三人出于善意对于承租人的优先购买权不知情,就是善意,构成善意取得,就即时取得所有权。承租人再主张优先购买权,就无法对抗善意第三人依法即时取得的所有权。
    司法解释规定,侵害优先购买权的救济方式是损害赔偿。这是好的,但如何确定损失,如何确定损害赔偿责任,司法解释并没有给出方法。在司法实践中可能无法操作。关键在于怎么去计算承租人优先购买权受到损害的损失数额。我的想法是,可以按照产生优先购买权那个时候的房价是多少,受到侵害后的房价是多少,其差别可以算作损失。还有一个办法,就是参照一般的违约金的计算标准,确定损失赔偿责任。
 
【参考文献】
[1]王芳洁.北京首个限价房遭遇“出租门”[N].第一财经日报,2009 - 07 -24.
[2]关丽.最高人民法院《关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》涉及的若干问题解析[J].法律适用,2009,(10).
[3]关丽.最高人民法院《关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》涉及的若干问题解析[J].法律适用,2009,(10).
[4]史尚宽.债法总论[M].台北:荣泰印书馆,1978.138.
[5]王利明等.中国物权法教程[M].4京:人民法院出版社,2007.468.
[6]王利明.民法[M].北京:中国人民大学出版社,2007.247-248.
[7]宁红丽等.合同法分则制度研究[M].北京:人民法院出版社,2003.246.
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[9]宁红丽等.合同法分则制度研究[M].北京:人民法院出版社,2003.257.
[10]杨立新.民法总论[M].北京:高等教育出版社,2007.41.
[11]宁红丽等.合同法分则制度研究[M].北京:人民法院出版社,2003.222.
[12]许尚豪等.优先购买权制度研究[M].北京:中国法制出版社,2006.210 -242.
[13]关丽.最高人民法院《关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》涉及的若干问题解析[J].法律适用,2009,(10).
[14]许尚豪等.优先购买权制度研究[M].北京:中国法制出版社,2006.285.
注释:
[1]《合同法》第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”
   [2] 最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则)若干问题的意见(试行)》第一百一十八条规定:“出租人出租房屋,应提前三个月通知承租人,承租人在同等条件下,享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”这一规定已经废除。
  
出处:《河南政法管理干部学报》第1期
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