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| 住宅小区内车库（位）所有权问题之思考――兼评物权法草案五审稿第75条第2款 |
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| 作者：佚名 业务来源：本站原创 点击数：1653 更新时间：2009-10-26 |
住宅小区内的车位或车库的权利归属一直是近年来困扰住宅小区业主和开发商的重点问题。它一般分为以下几种形式，即地上车位、地上车库、地下车库（位）等。
地上车位往往是在小区内专门划出的整体露天空地供车辆停放，并不涉及到建筑物，属于土地权益的附属物，所以地上车位不存在所有权的概念。另外因为地上车位所占用的空地属于住宅小区内公共面积之一部分，而小区的公共面积最终是平摊到全体业主上，所以对于地上车位产生的收益也应当由全体业主共有，进入专项维修基金。实践中往往是物业公司对于地上车位进行管理，所以在该部分收益中应支付部分合理支出给物业公司作为管理成本。上海市房地局颁发的《上海市住宅物业管理区域机动车停放管理暂行规定》中第6条就规定，“车辆在共用部分停放的收益，归共同拥有该物业的业主所有，主要补充专项维修资金，用于共用部分的维修养护，也可以按照业主大会的决定，用于业主委员会工作经费或者物业管理方面的其他需要。”
地上车库是指在建筑空间上具有独立属性的停车楼，因为它属于独立的建筑物，所以其所有权将取决与建设成本是否在整个小区的住宅开发成本之内。而地下车库分为两种，一种是普通的地下车库，另一种是通过人防工程改造的。普通的地下车库，作为建筑物和地上停车楼的概念是一样的。而涉及到人防工程的，情况就有些复杂。按照目前的法律规定，人防工程是属于国家所有的，但根据“平战结合”的需要，从“谁投资、谁收益”的原则出发，开发商可以通过出租的方式取得收益。不过上海市在这一点上已经有所突破，上海市房地局2005年颁发的《关于办理结建民防工程房地产登记有关问题的通知》规定，“凡2003年4月1日以后竣工验收备案的结建民防工程可以办理房地产登记。申请结建民防工程登记的，申请人应当是房地产登记册记载的土地使用权人。房地产登记机构在房地产权证中注记‘民防工程’。”
正在审议中的物权法草案五审稿第75条第2款规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，属于业主共有。”很多人对此条有相当程度的误解，认为这是对小区业主非常有利的条款。然而，从将来实际操作的角度看，笔者认为，该条款的设立未必会起到立法者所期待的效果。
该条款规定了对车库（位）的归属，有约定的从约定，没有约定的，即推定为业主共有。众所周知，购房者在购房时都是个体，面对与自己实力并不对等的开发商，只要开发商在预售或出售合同中明确规定了车库产权归开发商所有，那按照法律规定，车库产权就属于开发商所有了。让众多单个业主在纷繁芜杂的购房合同条文以及开发商自己拟订的补充条款中发现对自己不利的条款，这本身就非易事。再者，即使业主发现了该条款要求开发商修改的话，以单个业主对专业知识的了解以及谈判能力，这也是很难做到的。所以物权法的这个规定，反而实际上赋予了开发商独自取得车库产权的机会。另外，由于开发商出售房屋需要签订大批量的合同，如果这些合同中和有的业主约定车库属于开发商，有的约定是属于业主，当出现这种情况是有如何处理？这是否可以被认定为属于约定不明的情况，还值得探讨。
目前司法实践中判断车库是否属于业主共有，主要看开发商在计算公摊面积时是否把车库或车位的计算面积包括在内；开发商是否把建造车库车位的成本核算在住宅开发成本之内等。实践中开发商在建造车库时都是把建设成本打入到这个住宅小区的建设成本之中的。如果开发商将把建造车库的成本分摊进单位房价之中，还要在销售合同中以格式条款约定车库产权归开发商所有，这既违反了交易公平的原则，又滥用了在交易中的相对优势地位。
针对目前的实际情况，笔者建议，该款可直接修改为“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库属于业主共有。” |
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