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| 物权法系列解读之十二：对不动产实行统一登记 |
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| 作者：佚名 业务来源：本站原创 点击数：1355 更新时间：2009-10-26 |
登记应当在登记机关办理，但是长期以来，由于我们长期以来将登记作为行政机关的职权而不是一种公示方法，从而造成了登记机关与行政机关的设置与职能合一的问题。由于多个行政机关负责对不同的不动产加以管理，由此形成了多头登记的现象，如土地由土地管理部门管理，建设用地使用权登记也在土地管理部门进行；林木由林业管理部门管理，有关林木所有权的登记在林业管理部门进行；房屋由建设部门管理，产权登记也在该部门进行。但如果将登记作为公示方法对待，则原有的登记体制便显出许多的弊端。具体来说：
第一，过分扩张行政权力，不适当介入民事关系。由于登记部门与行政主管部门合一，登记部门在审核登记的过程中，不自觉的将登记作为一种行政管理的手段，对当事人的登记申请设置不合理的、甚至是超出了其职权范围的条件。例如，有的登记部门忽略了《合同法》中合同效力只能由人民法院审查的规定，对当事人之间变动不动产物权的合同的效力进行审查，以合同内容不真实、不合法为由拒绝办理登记。
第二，登记程序与登记规则不统一。每个主管部门都可能根据自身的需要建立不同的登记规则。例如，同样是不动产物权的转让，在土地管理部门办理的登记叫变更登记；而到房管局就叫移转登记。再如，在土地登记中，实地察看是必经程序；而房屋登记中，只是必要时才进行实地察看。
第三，不利于当事人办理和查阅登记，增加了交易成本，损害了交易安全。一方面，不同的登记主管部门之间争登记管辖权的现象仍然存在，例如，对于商品房预售登记，按照有关规章，不仅要到建设部门登记，甚至还要到土地管理部门再登记一遍。同一事项要到两个部门分别登记两次，人为增加了不必要的交易成本。另一方面，登记旨在对物权及其负担加以公示，从而维护交易安全、节约交易成本，但是多头登记就迫使当事人要分别到不同的部门去查阅登记。例如，要买一套商品房，不仅要到房管局查阅登记，看是否对房屋进行了抵押；还要到土地局看土地上是否有抵押。这种做法不仅增加了当事人的交易成本，而且为恶意隐瞒房屋已经办理抵押、实施欺诈，大开方便之门。
为了克服这些避短，上海、深圳、广州等地已经逐渐将房地登记合一，为不动产登记制度的统一提供了经验。
《物权法》明确将登记作为物权的公示方法来对待，大大淡化了其行政管理手段的色彩；同时《物权法》对登记机关的审查义务、登记错误的赔偿责任，异议登记、更正登记以及预告登记等主要登记类型，都进行了比较明确的规定。尤其是《物权法》明确强调“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”在法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定前，《物权法》授权地方性法规依照《物权法》的有关规定作出规定。这就为登记制度的统一奠定了法律基础。
登记制度的统一，有利于减轻人民群众负担，简化办事程序，降低登记成本，提高登记效率，这对于维护房地产市场健康发展具有重要意义。
相关法条：
第二章第一节不动产登记
第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第十条 不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。
国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。
第十一条 当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。
第十二条 登记机构应当履行下列职责：
（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；
（二）就有关登记事项询问申请人；
（三）如实、及时登记有关事项；
（四）法律、行政法规规定的其他职责。
申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。
第十三条 登记机构不得有下列行为：
（一）要求对不动产进行评估；
（二）以年检等名义进行重复登记；
（三）超出登记职责范围的其他行为。
第十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
第十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
第十六条 不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。
第十七条 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
第十八条 权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。
第十九条 权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。
不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
第二十条 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
第二十一条 当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。
因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。
第二十二条 不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。
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