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房产中介在二手房交易中应承担的义务——从上海市经纪纠纷调解中心设立谈起
作者:佚名    业务来源:本站原创    点击数:477    更新时间:2017-02-24

  2017222日,上海市房地产经纪行业协会宣布,在市住建委、市工商局、市消保委的支持指导下,联合沪上6家房地产中介发起成立“上海市房地产经纪行业诚信服务自律联盟”,并设立“经纪纠纷调解中心”。据了解,该中心受理的案件为上海范围内与房地产居间服务有关的民事、商事纠纷,包括:平等主体的自然人、法人与经纪企业之间发生的委托买卖、租赁及相关延伸服务的房地产经纪消费纠纷。联盟中的中介各自缴纳保证金,用于先行赔付佣金;一旦消费者产生纠纷,经调解中心核实认定后,调解中心可启动保证金先行赔付机制。

    二手房交易涉及签订合同、贷款、房屋过户等诸多环节,具有高度的复杂性与专业性,一般买卖双方对此很难完全清楚地掌握,通常会选择委托房产中介机构来寻找潜在客户及进行交易操作。据统计,在楼市行情火爆的2016年,二手房成交金额高达9500亿元,是一手房交易金额的两倍;二手房成交37.7万套,是一手房交易套数的三倍。如此高的交易量之下,房产中介机构的各式乱象也层出不穷,严重扰乱的房产市场的正常交易秩序。

    那么在二手房买卖中,房产中介需要承担怎样的义务呢?

    依据《合同法》第424条规定:“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同”。委托人与房产中介之间的法律关系,便是典型的居间合同法律关系。在这一法律关系中,居间人主要有如下义务:

一、向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,促成合同签订的义务

    这是该法律关系中居间人所应承担的最基本的义务。若居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬,但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。

二、忠实义务

    即就有关订立合同的事项向委托人如实报告的义务。若居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任;具体到二手房交易中,房产中介应当审查以下重要信息,并向委托人如实报告:

1、房屋的权属情况;

2、房屋的抵押、查封等权利限制信息;

3、预告登记、异议登记等登记信息;

4、出售人与买受人的姓名、身份证号等基本身份信息、是否符合购房人资格;

5、房屋使用现状、是否存在质量瑕疵等相关信息。

    实践中,房产中介虚标房价、隐瞒房产真实信息的做法也层出不穷;房屋存在质量或权利瑕疵,而中介公司未进行严格的审查,从而引发纠纷的情况也经常出现。需要注意的是,此处房产中介承担的注意义务仅为谨慎的注意义务,尽到合理的注意即可。其中的审查义务是形式审查,即对于房屋质量的表面瑕疵和相关权证和登记机关的登记可以反映出来的瑕疵进行审查。只有在房产中介怠于行使或审查过程中出于严重过失没有发现应当发现的问题时,才视为该义务的违反。如果房产中介尽到这两项义务,它可就买房人在交易中受欺诈不负责任;反之应与售房人共同承担相应民事责任。

    综上所述,正因二手房交易复杂的特点,房产中介在交易的各个环节都承担着诸多义务。而出于双方掌握信息不对称、部分中介从业人员素质不高、法律意识淡薄等特点,导致房产中介极易出于自身利益而违反义务,使得房产居间合同纠纷频发。此次经纪纠纷调解中心的设立,可谓是行业为化解纠纷所作的一次有益尝试。而广大消费者在遭遇相关纠纷时,应当及时咨询和委托专业人士,以更好地维护自身合法权益。

 

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