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房屋租赁合同纠纷中,装饰装修应如何处理?
作者:admin    业务来源:本站原创    点击数:161    更新时间:2018-05-18

在房屋租赁合同纠纷中,尤其是经营性房屋、工业厂房租赁合同纠纷案件,常会涉及承租人向出租人主张赔偿相应装饰装修费用的情形;而在房屋租赁合同无效、解除、履行期间届满后,装饰装修物的处理也是一大难点。下面就结合相关司法解释,就该问题进行简要的梳理。

 

承租人向出租人主张赔偿相应装饰装修费用的,首先要看双方是否就装饰装修问题进行过约定,及装饰装修是否经出租人同意:

一、承租人装饰装修未经过出租人同意

 

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干法律问题的解释》

第十三条 承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用,由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的,人民法院应予支持。

 

房屋租赁合同中,承租人有权以支付租金为对价,获得对租赁房屋的使用、收益权,而并非所有权。如果承租人未经出租人同意,即在租赁房屋上进行装饰装修的行为,一般被认为违反了合同的约定。出租人可请求承租人恢复原状或者赔偿损失。

 

对于出租人“同意”的认定:如果出租人虽未对装饰装修事宜明确表示意见,但其行为已经表明其已同意装饰装修的,则可直接认定出租人对装饰装修已经默示同意。至于出租人的同意是事先同意抑或是否追认同意则在所不问。

 

对于出租人同意的“装饰装修”范围的认定:出租人同意的装饰装修,一般仅限定在出租房屋的通常用途可能涉及的范围。如果没有特别明示,一般不能理解为同意承租人对所租赁房屋进行改变房屋建筑主体、承重结构的装饰装修。

 

在房屋租赁合同无效的情形下,根据过失自担原则,未经出租人同意的装饰装修,承租人仍不得将装饰装修费用作为损失要求出租人按照导致合同无效的过错比例来分担。

 

在房屋租赁合同解除的情形下,尤其是出租人违约导致合同解除的,承租人是否有权要求出租人赔偿装饰装修费用?承租人仍无权要求出租人进行赔偿,但在出租人要求承租人将租赁房屋恢复原状、赔偿损失的情况下,承租人可以双方均有违约行为为由作为减轻赔偿责任的抗辩。

 

二、承租人装饰装修经过出租人同意

1、租赁期限已届满

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干法律问题的解释》

第十条 承租人经出租人同意装饰装修,租赁期间届满或者合同解除时,除当事人另有约定外,未形成附合的装饰装修物,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。

第十二条 承租人经出租人同意装饰装修,租赁期限届满时,承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的,不予支持。但当事人另有约定的除外。

房屋租赁合同期限届满后的装饰装修物如已形成附合,则可以按动产附合于不动产房屋,适用添附原则,由不动产的所有人取得该动产所有权。承租人支付装饰装修费用仅为自身利用之目的,主观上并无使出租人受益之目的,而且从日常生活经验及行业惯例可知,装饰装修费用已在租赁期间内消耗殆尽,客观上也并未让出租人因此受益,故装饰装修费用应由承租人自行负担,承租人无权再要求出租人补偿附合装饰装修费用。

 

2、租赁合同无效

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干法律问题的解释》

第九条 承租人经出租人同意装饰装修,租赁合同无效时,未形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。

已形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

这里要注意房屋租赁合同无效时涉及的是装饰装修的现值损失,即指附合装饰装修物在房屋租赁合同被确认无效时尚存在的实际价值。确定装饰装修现值损失不需考虑租赁期限的长短,只考虑承租人在房屋租赁合同无效时,对该装饰装修的实际使用时间,即按照承租人已使用的时间予以折旧,而不能按照租赁期限进行分摊。

 

3、租赁合同解除

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干法律问题的解释》

第十条 承租人经出租人同意装饰装修,租赁期间届满或者合同解除时,除当事人另有约定外,未形成附合的装饰装修物,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。

第十一条 承租人经出租人同意装饰装修,合同解除时,双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的,人民法院按照下列情形分别处理:

 

(一)因出租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,应予支持;

 

(二)因承租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,不予支持。但出租人同意利用的,应在利用价值范围内予以适当补偿;

 

(三) 因双方违约导致合同解除,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方根据各自的过错承担相应的责任;

 

(四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方按照公平原则分担。法律另有规定的,适用其规定。

房屋租赁合同解除时涉及的是装饰装修的残值损失,即剩余租赁期内的装饰装修残值,是指在房屋租赁合同履行期限届满前解除合同,附合的装饰装修物在剩余的租赁期限内尚存在的价值。确定该残值系根据房屋租赁合同约定的租赁期限,将装饰装修费用平均分摊,计算房屋租赁合同解除时剩余租赁期内附合的装饰装修价值。

 

三、当事人之间是否就装修有特别约定?

如果当事人在签订房屋租赁合同时,已就装饰装修物的处理做出特别约定的,如该约定未违反法律、行政法规效力性强制性规定,应当从其约定。

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