电话:8621-60857666-1026 手机:13817713185 QQ:1031025644 微信公众号:法律匠人工作室
商业地产租赁中出租人十大法律风险及应对策略
作者:admin    业务来源:本站原创    点击数:466    更新时间:2017-11-24

 

    租赁是商业地产运营的主要模式之一,也由于其复杂性成为法律纠纷多发的领域。本文将对商业地产租赁中出租人可能面对的常见法律风险进行分析,并从合同订立的角度,就如何规避风险给出解决之道。

 

风险之一:安全生产、治安消防责任风险

在商业地产租赁期间,出租人往往需要承担安全生产、治安消防的责任。如承租人在生产经营的过程中发生安全事故,造成人身伤亡或财产损失的,不仅会给出租人带来损失,也往往会面临遭遇第三方索赔的风险,严重的甚至会被追究刑事责任(重大责任事故罪、消防责任事故罪)。

应对策略:

1、在租赁合同中约定安全生产条款或签订专门的《安全生产责任协议书》,明确约定各自的安全生产管理职责。

2、加强对承租人的审核,审查其是否具备安全生产的条件与资质;督促物业加强对承租人的管理,定期进行安全检查,严禁承租人私自装饰装修、铺设线路管道及安装设备;一旦发现存在危害社会治安、消防安全的问题,则要求其立即整改。


风险之二:租金无法回收

承租人拖欠租金、拒不支付租金是商业地产租赁中最为普遍的纠纷之一。

对策略:

1、可在合同中约定滞纳金条款。

2、可在合同中约定提前解约条款,若承租人不付租金达一定期限的,则出租人有权解除合同。


风险之三:房屋无法按时返还

实践中,常有租赁合同到期后,承租人却以种种理由不按时返还房屋,给出租人带来损失。

对策略:

占用费条款

依照《合同法》第二百三十六条,“租赁期间届满,承租人继续使用 租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。”所以,如果不作占用费的约定,当承租人无法按时返还房屋时出租方将只能以原租金标准要求承租方给付租金。

可约定:未经甲方同意逾期返还房屋的,每逾期一日,乙方应按合同约定租金标准的1.5倍向甲方支付该房屋占用期间的使用费。  


风险之四:房屋返还时存在缺陷,无法恢复原状

在租赁期间,承租人对租赁房屋进行任意使用,未尽到妥善管理维护的义务,致使租期届满后租赁房屋的租赁状况堪忧,甚至无法继续合理使用。

对策略:

保证金条款

案例

甲方(出租方)将房屋租赁给乙方(承租方),租赁期届满前半个月发生大面积漏水,造成地板拱起等。由于乙方不承认系其原因造成房屋损坏且拒绝协商,甲方在租赁期届满后收回了房屋,并对房屋进行了维修,同时甲方扣押保证金8万多元未退还。乙方后诉至法院要求甲方返还保证金。

房屋返还时存在缺陷,应先不收房,待承租方修缮后再办理房屋交接手续。如承租方拒绝修复的,可由出租方代为修复,修复费用从保证金中扣除,并做好存证工作。


风险之五:承租方提前退租(跑路)

房屋租赁合同一般租赁期限是一年甚至多年,在此期间,难免出现各种情况变化,如承租人经营情况、经营需求变化等,导致承租方提出中途解除合同,乃至人去楼空、直接跑路。

对策略:

1、先付后用条款:要求承租人先行支付的租金,后使用房屋。

2、保证金条款:若承租人提前退租,则保证金不予退还。

3、遗留物弃置条款:约定若承租人中途擅自退租,其遗留物品归出租人所有,可予以弃置。

4、提前退租违约金条款:约定承租人中途擅自退租的,应向出租人支付违约金。

风险之六:装修免租期风险

在大型商业地产租赁中,承租人基于装饰装修的时间需要,或者是基于对市场培育期的一个预估,均会要求出租人给予一定的装修免租期,而出租人基于行业惯例,亦或是基于未来租金收益的预期,往往也会同意。但免租期的不确定性往往可能导致如在装修期间出现安全事故的责任界定不清或者承租人毁约时房屋恢复原状的责任不清等情况。

对策略:

1、应尽量将免租期纳入正式租赁期限,明确约定只免除租金,实际使用房屋产生的水费、电费、物业服务费及商业服务费等还需按合同约定承担

2、约定“如因承租人原因,或者因不可抗力,或因不可归咎于双方当事人之事由,导致租赁合同提前解除或终止的,承租人应当补缴免租期的租金”


风险之七:租赁面积约定不明风险

实践中,常见一些租赁合同中约定“租赁面积大约为5000㎡”,并约定租赁单价;也有出租人将房屋自行分割后分别出租,各分割后的租赁面积无法精确测算。对于上述情况,如出现纠纷,极易被承租人作为要求重新对租赁面积进行测量的理由,以此达到迟付或拒付租金的目的。

对策略:

需要对实际面积与租赁面积不同时租金不予调整作出明确或特殊约定。因此建议出租人在租赁合同中约定“本合同租赁面积为××㎡,双方确认,对上述面积数据和租金金额均无异议,任何一方均不得以上述约定面积与实际测量面积不符而要求调整合同租金”。


风险之八:擅自转租风险

合同法第224条:“承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。”

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第16条:“出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。”

对策略:

由于对次承租人的经济实力、商业信用等无从了解也无法控制,租赁合同中可以禁止承租人擅自转租,以降低风险;可以在合同中约定:“如发现承租人擅自转租,则转租期间承租人应加倍支付租金。”

发现承租人擅自转租的,应及时提出异议,确保获得随时解除合同并要求次承租人腾房的主动权。


风险之九:承租人主体变更风险

有些承租人需要租赁写字楼或商铺作为其住所或营业地以办理工商登记。由于此时企业尚未成立,往往先由该企业拟任法定代表人或股东授权的自然人(单位)代为签约,待登记手续完成后再变更承租主体。

对策略:

1、应当及时变更租赁主体,避免出租人与实际经营主体之间无合同约束的情况出现。

2、对需特殊许可的行业,如餐饮,应核查其相关许可证,或至少在合同中约定承租人保证具备相应的经营资质,如合同因无法履行而解除的,则可以据此向承租人索赔。

3、针对小微企业,应当由其股东个人提供保证担保,避免股东利用公司有限责任制度逃避责任,损害出租人权益。


风险之十:承租方损害消费者权益产生的赔偿责任风险

消费者权益纠纷中,承租人的违约行为会给商场带来法律风险:消费者一般都会将商铺(柜台)实际经营者、商场均告上法庭,甚至为诉讼及执行方便、降低诉讼成本,只将商场作为被告。当商场承担赔偿责任后,可能会发生向承租人索赔无着的风险。

对策略:

1、合同中约定承租人须依法经营,承租人的行为自行承担责任,因此导致商场损失由承租人全额赔偿,并约定违约金。

2、收取消费者权益保证金,约定承租人发生损害消费者权益行为时,其在商场的存货商场有权扣押或没收该保证金。

3、严格审查承租人相关资质,确保其具有一定的信誉及赔付能力。

案例

本市一知名建材家居市场将柜台出租给一原木产品经销商(个人),并收取了商品质量保证金。经销商遂以产品生产商经销中心的名义进行营业。后消费者在该柜台购买了标明为樱桃木的木门、门套、窗套部件,合计价款十八万余元。两年后消费者进行改造时,却发现以上产品均非樱桃木,而为拐枣木。后消费者将出租人、承租人、产品生产商一同告上法庭,要求出租人、产品生产商等共同承担退一赔三的赔偿责任;但承租人早已退租,保证金也已退还,出租人追责成本和难度大幅增加。

 对策略:

承租人经营期间严格管理,杜绝出现商品名称与实际销售产品不一致等涉嫌欺诈消费者、侵害消费者权益的行为。

 

结语

​合同订立后并不意味着万事大吉。从公司管理的角度,不仅要重视合同条款的风险,还要重视合同履行过程中的风险控制,特别是需要提高合同履行中法律风险的识别能力。

业务录入:admin    责任编辑:admin  【关闭
  • 上一篇业务:

  • 下一篇业务:

  • 分享到:
    法律人,隆安律师事务所章琦律师版权所有 地址:上海市徐汇区漕溪北路333号中金国际广场B座20层 邮编:200030
    电话:8621- 60857666-1026 手机:86-13817713185 传真:8621-60857655 电子邮件:company-lawyer@sohu.com