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| 物权法系列解读之十：高度尊重业主选择 物权法明确业主与物业的关系 |
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| 作者：佚名 业务来源：本站原创 点击数：1360 更新时间：2009-10-26 |
面对实践中时有发生的业主与物业管理公司之间的纠纷，《物权法》对业主和物业之间的关系进行了规范。主要体现在以下几个方面：
第一，为物业服务机构“正名”。在《物业管理条例》等法规中，物业服务机构被称为“物业管理企业”，严格的讲，这种表述未见不妥，所谓物业管理只是“受业主委托代为管理”。但是实践中部分物业管理企业有意无意的将这种委托关系误认为类似于政府与公民之间的“管理”关系，动辄以“管理业主者”自居。《物权法》则将其定名为“物业服务机构”，这就明确了业主与物业之间的关系，物业公司应当以提供服务为己任。而且，“机构”一词较之于“企业”，范围更加宽泛，包括了以公益为目的的法人和非法人组织。
第二，业主有权自行管理建筑物及其附属设施。按照《物业管理条例》，在房地产开发过程中，在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，开发商首先要为业主选聘物业管理企业；业主大会成立后，虽然有权另行选聘物业公司，但从其表述来看，业主必须通过委托物业公司来管理小区事务。而《物权法》在强调“对建设单位聘请的物业服务机构或者其他管理人，业主依法有权更换”的同时，明确规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施”，这就意味着业主完全可以通过业主大会辞退开发商选聘的物业公司，同时不再另行选聘其他物业公司，而由业主自行管理小区财产。例如，小区业主完全可以约定，由各家业主轮流清理小区卫生或者提供其他公共服务。这对于规模和共用部分面积较小、物业服务需求的小区来说，显然极大减轻了业主的经济压力。
第三，业主有权委托物业服务机构之外的其他管理人管理。从既有的法规来看，物业服务只能由具有独立法人资格的企业来进行，但是《物权法》却明确规定业主“也可以委托物业服务机构或者其他管理人管理”，这就是说业主不愿自行管理小区事务的情况下，完全可以委托普通的自然人来进行。例如，规模不大的小区，业主完全可以决定聘用一些下岗职工、退休在家的老人负责来客登记、车辆看管、小区保洁等服务，而无须选聘专门的物业公司。
总之，从《物权法》的规定来看，其充分尊重了小区物业服务需求不一的现实，高度尊重了业主选择物业服务的自主权，相信将对缓和业主与物业公司之间的关系、打造和谐社区发挥积极的作用。
相关法条：
第八十一条 业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。
对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。
第八十二条 物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。 |
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