近日,天津《每日新报》一则题为《天津首判:以炒房为目的的购房合同无效》的报道
刊载了一篇案情,其大致内容为:
尤某与吴某签订买房合同,约定从吴某处购买房屋,且同意买方在办理该房屋手续时过户给第三方。后卖房者发现买方系炒房人员,提出解除合同。卖房向法院起诉,要求吴某继续履行合同并赔偿损失。法院审理认为,原告尤某利用其具有的房源信息优势及熟悉房屋交易流程优势,签订该合同的目的是为了转售他人,并非要购买被告名下的涉诉房屋,其签订买卖合同并非真实意思表示,故该买卖合同不成立,原告的诉讼请求不予支持。
据悉,天津滨海新区法院塘沽审判区最近对17件房屋买卖合同纠纷案件认定为“名为买房,实为炒房”的行为,“依法认定合同不成立,驳回索赔的诉讼请求”。
该报道一经刊载,便迅速引起了各界的热议。该报道过于概括的标题甚至引发了不少人的担心:今后房屋买卖,是否只要找出“炒房”的借口,就可以宣布合同无效?
然而,从法律的角度加以分析,便不难发现该则报道存在着诸多的问题。
首先,报道中所陈述的判决书“依法认定合同不成立”,而合同成立是指订约当事人就合同的主要条款达成合意,而判断合同成立的标准是当事人意思表示一致。根据我国《合同法》第32条之规定:当事人采用合同书形式订立合同的,自双方当事人签字或者盖章时成立。从本案看,既然当事人签订了购房合同书,这就表明合同已经成立了。因此,法院应当对该房屋买卖合同的效力作出判决,而非对合同是否成立进行裁量。
其次,从报道的内容来看,该则判例仅仅是针对房产中介违反居间合同的忠诚义务的炒房行为,而非要从动机上对所有的房屋买卖合同进行审查,进而否定合同的效力。报道将标题简化为“以炒房为目的的购房合同无效”,对读者颇有误导。
至于该判决本身,由于目前报道中所涉案件的判决书尚未公布,无法对基本案情及法官的说理思路有全面的了解。从目前掌握的有限信息来看,该案的案情主要为:房产中介从业人员利用自身掌握的房源信息优势及熟悉房屋交易流程优势,与卖房人直接签订房屋买卖合同,再加价转卖给他人从中牟利。这一行为无疑违反了房产中介的执业道德;但中介“转售牟利”属于动机,并非意思表示的构成要素;动机深藏不露,外人无法了解把握,如令其影响意思表示或者合同的效力,交易安全就会丧失。因买房人的动机而认定意思表示不真实,进而认定合同不成立或无效,这一裁判理由值得商榷,也缺乏相关法律依据。若以买房人利用职务便利牟取不当利益、恶意炒作房价,违反了诚实信用原则为由认定合同无效,则显得更为合理。
综上所述,此类判例对于大多数的投资房行为影响有限。但为了避免购房合同被认为存在炒房嫌疑,在签署房屋买卖合同时,有必要注意以下问题:
1、应当直接约定将房屋过户至买方名下,如果买方不具备购房资格,才可将房屋过户至指定的第三方名下。
2、避免由有涉嫌炒房身份的人员作为买方。
3、尽量在购房合同中详细约定双方履约的每一个步骤、程序及相应的违约责任。
4、在购房合同中针对将来可能出现的国家政策变动以及银行按揭贷款原因导致买方无法继续履行合同的情形约定免责条款。 |